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  O Senado aprovou no início do mês o Projeto de Lei n. 140/2009, de origem da Câmara dos Deputados e de autoria do Deputado José Carlos Araújo (PR/BA), tendo como relatora a Senadora Ideli Salvatti (PT/SC).   O citado PLC n. 140/2009, que altera a Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/91, segue agora para sanção presidencial.   Não obstante as alterações reflitam, em sua maioria, a posição dos próprios Tribunais ao decidir sobre aspectos locatícios, as entidades empresariais lutam pelo veto de alguns dispositivos.   Conheça as alterações:  
Multa Rescisória (art. 4º) Pela legislação vigente o locatário pode devolver o imóvel mesmo durante o prazo estipulado para duração do contrato de locação, desde que pague a multa acordada ou, na sua falta, aquela estipulada judicialmente. Com a nova lei, a multa pactuada deve ser paga pelo locatário de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou seja, ao período de duração da locação.  
Cessão da Locação (art. 13) A lei atual já previa que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel pelo locatário, mesmo que parcial, dependem do conhecimento prévio e escrito do locador. A nova lei, no entanto, pretende equiparar à cessão da locação qualquer negócio que importe na transferência do controle da empresa locatária. Em outras palavras, o locatário somente poderá transferir o fundo de comércio e ceder quotas ou ações da empresa mediante anuência do locador, se pretender manter o negócio no imóvel locado. Essa é uma das alterações mais contestadas pelas entidades empresariais. Além disso, com a nova lei não só o locador, mas também o fiador deve ser comunicado da sub-rogação na locação, inclusive nos casos do art. 11.
Quanto à necessidade de anuência do locador acerca da transferência do controle da empresa, caso se confirme tal obrigação, é aconselhável que os empresários locatários venham a incluir em seus contratos de locação a dispensa expressa de anuência do locador quanto aos negócios da empresa locatária, inclusive aqueles que importem na transferência do controle da empresa.  
Garantias locatícias (art. 39) Salvo disposição contratual em contrário, as garantias locatícias se estendem até a efetiva devolução do imóvel locado, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Nesse aspecto a nova lei apenas acrescenta que as garantias são renovadas mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, conforme os Tribunais já decidiam. Nesse aspecto aconselha-se aos fiadores que atentem para a prorrogação de suas fianças, manifestando suas intenções de exoneração, se for o caso.  
Fiador (art. 40) Com a nova legislação o fiador não fica mais preso ao contrato, podendo exonerar-se da fiança mediante notificação do locador com 120 (cento e vinte) dias de antecedência. Nesse caso o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia à locação no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão.  
Renovação (art. 52, § 3º) Permanece inalterada a possibilidade do locador de não renovar o contrato de locação por determinação do Poder Público ou por interesse próprio de ocupar o imóvel ou transferir fundo de comércio existente há mais de 1 (um) ano e que a maioria do capital pertença a si, cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso, a legislação em vigor garante o direito à indenização do locatário (para ressarcimento de prejuízos e lucros cessantes que tiver com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio) se não ocorrer a renovação por motivo de o locador ter recebido melhor proposta de locação. Com a nova lei, ao contrário, o locador estará autorizado a não renovar o contrato de locação (findo o prazo da locação), caso venha a receber uma proposta melhor de terceiro interessado.
Ou seja, em relação à melhor proposta, pela lei vigente o locador é obrigado a renovar o contrato de locação ou indenizar o locatário. Já pela nova lei, o locador poderá não renovar a locação pelo motivo de ter recebido melhor proposta de terceiro, obrigando o locatário a cobri-la para permanecer no imóvel e prorrogar a locação. Essa é outra alteração que as entidades empresariais pretendem que seja vetada, por temerem que o locador, sabendo da intenção do locatário de permanecer no imóvel, eleve desproporcionalmente o valor da locação. No entanto, permanece a restrição de que o terceiro não deve explorar o mesmo ramo empresarial do locatário (art. 72, § 2º). Outrossim, em que pese inexista previsão legal expressa, incorrerá no dever de indenizar o terceiro que, violando os termos da proposta deferida em juízo, utilizar o imóvel para o mesmo ramo do locatário, assim como o locador que nada fizer para impedir isso.  
Desocupação do Imóvel (art. 59, § 1º) A legislação atual já prevê a possibilidade de concessão de liminar, em ação de despejo, para desocupação do imóvel pelo locatário no prazo de 15 (quinze) dias, desde que prestada caução no valor de 3 (três) aluguéis, nas hipóteses previstas no parágrafo primeiro do artigo 59. No entanto, a nova lei ampliou as possibilidades de concessão da referida liminar para desocupação em 15 (quinze) dias para as seguintes hipóteses: - quando houver necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou podendo, o locatário se recuse a consenti-las; - quando o locador notificar o locatário para apresentação de nova garantia locatícia (quando o fiador exonerar-se da fiança) e o locatário não apresentar nova garantia em 30 (trinta) dias;
- quando terminar o prazo contratual da locação comercial, desde que proposta a ação de despejo em 30 (trinta) dias a contar da data do termo ou notificação comunicando o intento de retomada do imóvel pelo locador. Essa é uma alteração importante da nova lei, que permite que o locador obtenha liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, quando, finda a locação, receber uma melhor proposta e optar pela não renovação (e o locador permanecer no imóvel). - por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus vencimentos, quando a locação não possuir garantia (por não ter sido contratada garantia ou por extinção ou exoneração da garantia). Nessa hipótese o locatário poderá evitar a rescisão da locação e afastar a liminar de desocupação efetuando o depósito judicial da totalidade dos valores devidos (incluindo alugueis e acessórios devidos, multas contratuais, juros de mora e honorários advocatícios de 10% - se o contrato não prever disposição diferente). Em outras palavras, em caso de contratos que dispensem garantias (fiador/seguro-fiança), o locatário poderá ser sumariamente despejado se ficar inadimplente. Atualmente a desocupação do imóvel só ocorre 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da ação de despejo movida pelo locador.  
Ação de Despejo (art. 62) Pela legislação vigente, para o locatário evitar a rescisão da locação requerida em ação de despejo, basta manifestar ao juízo intenção de pagamento dos débitos locatícios.
Com a nova legislação far-se-á necessário que o locatário ou o fiador efetivamente paguem, mediante depósito judicial, todos os débitos locatícios no prazo de 15 (quinze) dias contados da citação da ação de despejo. Se o locador alegar que o pagamento efetuado não cobre toda a dívida o locatário poderá complementar o depósito em 10 (dez) dias da intimação, desde que já não tenha utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à propositura da ação de despejo. Pela legislação atual o locatário não poderia utilizar essa possibilidade de complementação do pagamento por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Julgada procedente a ação de despejo será expedido mandado de despejo para desocupação voluntária em 30 (trinta) dias (ou em 15 dias no caso de prorrogação de locação residencial de 30 meses ou mais). Importante mencionar ainda a permissão expressa da nova lei para que o fiador seja réu na demanda de despejo por falta de pagamento cumulada com pedido de cobrança (art. 62, inc. I), podendo também purgar a mora.   Despejo Liminar A nova lei pretende permitir o despejo liminar, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária e mediante caução de três alugueres (art. 59) nos seguintes casos: - reparações urgentes determinadas pelos poderes públicos, que não possam ser feitas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele não as admita; - quando, notificado o locatário para substituir o fiador ou dar outra garantia, ele se omita; - nos casos de falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, desde que não pago o débito no prazo legal e inexistente qualquer modalidade de garantia; - na retomada do imóvel por denúncia vazia ou imotivada (arts. 56 e 57).  
Ação Renovatória (art. 74) Pela lei atual, não sendo renovada a locação será fixado o prazo de 6 (seis) meses, contados do trânsito em julgado da sentença (fim do processo), para desocupação do imóvel. Pela nova lei, não renovada a locação será expedido mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel em 30 (trinta) dias. Assim, com a modificação a desocupação decretada em demanda renovatória não necessita mais aguardar o trânsito em julgado da sentença; já que pela quantidade de recursos existentes no ordenamento jurídico, o locatário, na atualidade, mesmo não renovando o contrato, pode facilmente permanecer no imóvel por tempo equivalente ao do curso no processo. Mesmo que a decisão pela não renovação seja reformada, caberá ao locatário apenas indenização por penas e danos, já que a nova lei veda, em qualquer caso, o retorno do locatário ao imóvel (art. 75). A nova lei também esclarece que, em demanda renovatória, é necessário que o locatário comprove a idoneidade do fiador, mesmo que seja ele o mesmo do contrato a ser renovado (art. 71, V), haja vista que pode haver significativa alteração patrimonial no curso da locação. Além disso, a nova legislação criou a hipótese de despejo liminar em ação renovatória, com prazo de desocupação voluntária de quinze dias, se a retomada se der por melhor proposta de terceiro empresário e desde que não seja coberta pelo locatário, conforme mencionado acima.   Caução A nova Lei pretende diminuir o valor da caução, que hoje é de 12 até 18 meses, para no mínimo 6 e no máximo 12 aluguéis na execução provisória do despejo (art. 64). A alteração da expressão “depósito” por “prestação” da caução afasta qualquer dúvida quanto a possibilidade de a caução ser prestada não somente em dinheiro, mas também por meio de imóvel ou outros bens, desde que seja idônea e suficiente.     Michele N. Cidral Assessora Jurídica CDL de Florianópolis